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原创 2024-04-25 21:46·老杨论楼市
中国楼市，何时才能够真正实现着陆？
尤其是房价，何时见底？很多人非常关心。
预测楼市及房价走势非常难，因为中国的房地产市场化从98年以来，也就20多年，时间偏短。
而且，之前中国楼市虽然经历过08年大幅降温，但却没有经历过降温超两年的经验，尤其是进入本世纪以来。
另外，08年楼市大降温，主导因素是国际金融危机——外部力量的冲击；而此次却是房地产泡沫破灭，由内因主导，同时受外因（调控）压制，导致泡沫破灭，由此带来了深度、长时间的调整。
从长周期角度来看，我们自己是没有经验的，也没有路径可以去选择。发达国家走过的路，可以在某些方面给我们提供借鉴。
多年前，老杨曾研究和借鉴过全球十大著名的房地产泡沫及破灭的过程和后果，其中美国和日本的经验值得我们关注。
最近，正好是网上也有一张图在流传，是高盛预测中国房价的走势。
下图，中美日三国房价见顶回落的路径，调整的时间及幅度，图的时间序列做了些处理。
房价高点：中国是2021年，美国是2006年，日本是1991年。
日本经验：
房价泡沫破灭之后，房价下跌的时间很长。
从1991年见顶后下跌，下跌持续了十年左右。
其后十年，则是底部盘整形态，部分时段小幅涨跌。
直到2013年，日本的房价才开始持续上涨，主要是受安倍经济学和量化宽松（QE）的推动。当然，还有本币持续贬值的因素。
到目前为止，日本房价总体还是明显低于历史高点的。
日本首都圈二手房（中古指二手）房价，从1992单价60万日元，跌到2002年的27万日元，跌了10年，累计下跌55％。
从谷底涨到2021年的单价60万日元，用了20年。
花了30年，完成一个大轮回。
美国经验：
美国房价调整时间和幅度，明显小于日本。
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